Налог на прирост капитала на Кипре: 20% с недвижимости, освобождения, как подать декларацию

Что облагается налогом на прирост капитала на Кипре: недвижимость, акции и ставка 20%

Налог на прирост капитала взимается отдельно, по ставке 20%, с прибыли от отчуждения имущества. Закон о налоге на прирост капитала придаёт слову «имущество» четыре значения, а реформа, действующая с 1 января 2026 года, расширила третье.

1. Недвижимость на Кипре: земля, дом, квартира, офис.
2. Акции компании, которой принадлежит недвижимость на Кипре, какую бы часть стоимости компании она ни составляла.
3. Акции компании, которая владеет такой недвижимостью через другие компании, если на неё приходится 20% рыночной стоимости акций и более. До 31 декабря 2025 года порог составлял 50%.
4. Договор покупки недвижимости на Кипре, когда покупатель передаёт права по нему другому лицу.

Отчуждение шире продажи. К нему относятся договор продажи, обмен, дарение, аренда, зарегистрированная в Земельном реестре, опцион на покупку и деньги, полученные за отмену продажи.

Налог следует за недвижимостью. Его платят при любом налоговом резидентстве продавца, физического лица или компании, а недвижимость за пределами Кипра под него не подпадает.

Продавец, который торгует недвижимостью, платит с прибыли подоходный налог или корпоративный налог, а налог на прирост капитала не платит. Кто торгует, Налоговый департамент решает по десяти критериям, среди них срок владения недвижимостью и частота таких продаж у продавца.

Перед продажей недвижимости или дочерней компании мы считаем налог с продажи: это часть налоговых услуг на Кипре.

Что не облагается налогом: акции вообще, ценные бумаги и другие титулы

Закон о подоходном налоге освобождает от налога прибыль от отчуждения титулов, а налог на прирост капитала затрагивает титул только там, где за ним стоит недвижимость на Кипре. Титулы: акции, облигации, долговые обязательства, акции учредителей и другие титулы компаний или иных юридических лиц, созданных на Кипре или за рубежом, и права на них. Для освобождения не требуется ни минимальной доли, ни срока владения.

Как только отчуждения таких акций на нерегулируемом рынке за год превысят €50 000, облагается каждое отчуждение этого года. Акции, которые были в собственности на 31 декабря 2025 года и в этот день котировались на таком рынке, сохраняют освобождение при любой сумме. С 1 января 2031 года погашение паёв инвестиционного фонда перестаёт считаться отчуждением титулов. Прибыль по фонду, созданному как компания, тогда считается дивидендом.

Как считается прибыль: индексация, расходы и пример с расчётом

1. Исходите из цены, которую заявили стороны. Между связанными лицами рыночная стоимость заменяет более низкую заявленную цену.
2. Вычтите стоимость приобретения: цену покупки вместе с расходами на строительство, пристройки и улучшения. Для имущества, которым владели до 1 января 1980 года, стоимость приобретения равна его стоимости на эту дату.
3. Увеличьте каждую из этих сумм на инфляцию. Умножьте её на индекс месяца перед продажей и разделите на индекс месяца покупки или месяца окончания работ. Оба индекса берутся из таблицы инфляционных значений Налогового департамента.
4. Вычтите расходы на сделку в их фактической сумме. Это сборы за переход права собственности, расходы на оценку, рекламу и юридические услуги, комиссия зарегистрированного агента по недвижимости и проценты по кредиту на покупку.
5. Зачтите убыток от прежнего отчуждения. Срок для убытка не ограничен: он переносится вперёд, пока его не погасит последующая прибыль.
6. Физическое лицо затем вычитает остаток пожизненного освобождения. Остальное облагается по ставке 20%.

Каждая сумма требует своего документа: документ о праве собственности или договор покупки, счета и квитанции на работы, кредитный договор с годовой выпиской о процентах, счёт-фактура агента.

Пример налога на прирост капитала: квартира, купленная в 2010 году и проданная в 2026 году

Человек купил квартиру для отдыха в июне 2010 года за €180 000 и продаёт её в октябре 2026 года за €300 000. Индекс июня 2010 года равен 216,83. Индекс сентября 2026 года, месяца перед продажей, равен 269,17. Пожизненным освобождением этот человек никогда не пользовался.

На инфляцию приходится €43 449,71 из €120 000 разницы между двумя ценами, и закон оставляет эту часть без налога.

Освобождения от налога на прирост капитала на Кипре: пожизненные суммы и передачи, не облагаемые налогом

У физического лица три освобождения, каждым можно воспользоваться один раз за жизнь. У компании их нет. Суммы выросли 1 января 2026 года.

Для освобождения основного жилья нужны три условия. Владелец прожил в нём в общей сложности 5 лет или 10 лет, если продаётся второе жильё или следующее. Жильё стоит на земле площадью до 1 500 квадратных метров. И продажа происходит в течение года после выезда владельца. Совладельцы делят сумму по своим долям.

Остаток освобождения переходит к следующему отчуждению. Человек, который до 2026 года использовал всю сумму €17 086, с 2026 года получает ещё €12 914. Человек, использовавший €30 000 на участок, сохраняет для жилья €120 000.

Передачи, не облагаемые налогом при любой сумме

• Передача в связи со смертью.
• Дарение между супругами, от родителя ребёнку или между родственниками до третьей степени.
• Дарение семейной компании, акционеры которой остаются членами семьи в течение 5 лет.
• Дарение утверждённой благотворительной организации, Республике или органу местного самоуправления.
• Обмен имуществом равной стоимости и земля, переданная застройщику в обмен на помещения, готовые в течение 5 лет.
• Экспроприация, реорганизация компании и передача между бывшими супругами.
• Земля или здание, купленные по рыночной стоимости у несвязанного продавца в период с 16 июля 2015 года по 31 декабря 2016 года, когда бы их ни продали.

При дарении или наследовании прибыль переходит к следующему владельцу. Когда он продаёт, стоимость приобретения равна тому, что заплатил даритель или умерший.

Налог на прирост капитала с акций: продажа холдинговой или дочерней компании

Продажа акций освобождена от налога, если за ними не стоит недвижимость на Кипре. Когда компании принадлежит сама недвижимость, её акции облагаются при любой доле. Когда недвижимость находится ниже в группе, порог 20% проверяют по стоимости проданных акций, а долги компании в подсчёт не включают.

Тогда налог ложится только на недвижимость. Выручкой считается рыночная стоимость недвижимости на Кипре в день продажи акций. Стоимость приобретения равна стоимости недвижимости на самую позднюю из трёх дат: 1 января 1980 года, день, когда её купила компания-владелец, и день, когда продавец приобрёл акции.

Холдинговая компания создала дочернюю компанию в 2015 году и продаёт её в октябре 2026 года за €2 млн. В январе 2019 года дочерняя компания купила офис в Лимасоле за €400 000 при индексе 219,99. На момент продажи офис стоит €600 000. Индексированная стоимость приобретения составляет €489 422,25, прибыль €110 577,75, налог €22 115,55. Остальная прибыль по акциям налогом не облагается.

Налоговое соглашение может это сузить. Если соглашение со страной продавца позволяет Кипру облагать такие акции, когда половина их стоимости и более приходится на кипрскую недвижимость, то ниже этой половины приоритет за соглашением.

Продавец подаёт декларацию об отчуждении по форме T.D.402. Дивиденды и остальную структуру разбирает гайд о кипрской холдинговой компании.

Кто подаёт декларацию, по какой форме и когда уплачивается налог

Лицо или компания, которые отчуждают недвижимость, подают декларацию и платят налог, который рассчитали сами, будь они резидентами или нет. Месяц отсчитывают от договора продажи, который закон считает отчуждением.

Формы приносят лично в районное отделение Налогового департамента вместе с договором продажи и документами на каждую статью расходов. Налог платят на портале Налогового департамента картой или через интернет-банк. Департамент может доначислить налог в течение 3 месяцев после платежа и в течение 6 месяцев может ставить под сомнение заявленную цену.

Если недвижимость сдавали в аренду, отделение просит ещё и выписку об арендных доходах за каждый год. Арендный доход, который не был заявлен, сначала исправляют: с начала аренды или за последние 12 лет.

Прирост капитала у компании и у физического лица: в чём разница

Прирост капитала облагается налогом один раз. Закон определяет его как прибыль, которая не считается прибылью по Закону о подоходном налоге, поэтому прибыль компании от инвестиционной недвижимости остаётся вне расчёта её корпоративного налога. Где два налога встречаются, показывает гайд о ставке корпоративного налога на Кипре.

Основатель, который покупает офис или квартиру через компанию, теряет личные освобождения при последующей продаже. Сама компания регистрируется как любая другая: регистрация компании на Кипре.

Криптоактивы: 8% по Закону о подоходном налоге, вне налога на прирост капитала

Закон о налоге на прирост капитала криптоактивы не охватывает. Закон о подоходном налоге облагает их с 1 января 2026 года: прибыль от отчуждения криптоактивов облагается фиксированной ставкой 8% и для физического лица, и для компании.

• Отчуждением считаются продажа, дарение, обмен одного криптоактива на другой или платёж криптоактивом.
• Убыток вычитается из прибыли от криптоактивов того же налогового года. Он не переносится вперёд и не передаётся другой компании группы.
• Криптоактивы, полученные майнингом, под правило 8% не подпадают, а прибыль вне этого правила облагается по общим правилам закона.
• Понятие «криптоактив» берётся из Регламента (ЕС) 2023/1114.

По правилам подоходного налога на Кипре физическое лицо платит те же 8% с прибыли от криптоактивов. Мы считаем эти налоги для компании и для её владельца: налоговые услуги на Кипре.