Коротко
- Строительная земля, проданная в ходе предпринимательской деятельности, облагается НДС 19% с 2 января 2018 года.
- С 1 сентября 2026 года здание считается бывшим в использовании после 18 месяцев систематического использования.
- Основное жильё: 5% с первых 130 м² стоимостью до €350 000, в пределах 190 м² и €475 000.
- Если НДС заплачен при покупке, Земельный реестр не берёт сборов за переход права собственности.
В этом гайде
Когда продажа земли и зданий на Кипре облагается НДС
Кипр освобождает от НДС поставку недвижимости и перечисляет исключения в Восьмом приложении к Закону об НДС 95(I) 2000 года. Два главных исключения: здания, переданные до первого заселения, и строительная земля, поставляемая в ходе экономической деятельности. Оба облагаются по ставке 19%.
| Что продают или сдают | НДС | Условие |
|---|---|---|
| Строительная земля | 19% | Продавец действует в ходе предпринимательской деятельности |
| Новое здание с участком | 19% | Передано до первого заселения |
| Новое основное жильё человека | 5% и 19% | 5% с первых 130 м² стоимостью до €350 000 |
| Здание, бывшее в использовании | Освобождено | Систематически используется 18 месяцев и более |
| Здание, на которое заявление на градостроительное разрешение подано до 1 мая 2004 года | Освобождено | Использовалось или нет |
| Сельскохозяйственная земля, земля в охраняемых зонах | Освобождено | Нет разрешения на крупную застройку |
| Единственный участок частного владельца | Нет | Вне экономической деятельности |
| Аренда коммерческих помещений | 19% | Арендатор совершает облагаемые продажи |
Компания, которая продаёт такую недвижимость, сначала регистрируется: на нашей странице о регистрации НДС на Кипре есть порог, форма и цена.
НДС на строительную землю: правило, действующее с 2 января 2018 года
До 2018 года продажа земли на Кипре освобождалась от НДС, застроена она или нет. Закон о поправках 157(I) 2017 года, опубликованный 13 ноября 2017 года, обложил налогом с 2 января 2018 года поставку незастроенной строительной земли лицом, которое ведёт экономическую деятельность. Он сблизил Кипр с Директивой ЕС об НДС, которая освобождает землю, но выводит строительную землю из-под освобождения. С тех пор правило не менялось.
Что считается строительной землёй
Постановления 2017 года определяют её как любой незастроенный участок, предназначенный для строительства одного или нескольких сооружений. Название в записях Земельного реестра значения не имеет: поле, двор или гумно могут быть строительной землёй. Правило охватывает участки в процессе раздела и участки с отдельным документом о праве собственности, с водоснабжением и без него.
Что остаётся освобождённым
- Земля в зоне животноводства.
- Земля за границей застройки, не предназначенная для застройки: зоны охраны окружающей среды, археологические и сельскохозяйственные зоны.
- Земля, переданная или проданная по договору, сданному на хранение государственному органу, до вступления закона о поправках в силу.
Освобождение для зон действует для любого продавца. Оно отпадает, если на землю получено градостроительное разрешение или разрешение на строительство крупного объекта.
Когда продавец земли действует в ходе предпринимательской деятельности
НДС причитается, только если продавец поставляет землю в ходе экономической деятельности. Для частного лица Налоговый департамент установил критерий в Разъяснительном циркуляре 233 от 2 апреля 2019 года.
| Продажа частным лицом | НДС |
|---|---|
| Участок в туристической, коммерческой или промышленной зоне, названной в циркуляре | 19% |
| Второй участок, считая все продажи с 1 января 2015 года | 19% |
| Участок, который продавец создал, разделив землю | 19% |
| Участок, который индивидуальный предприниматель, плательщик НДС, купил для бизнеса | 19% |
| Единственный или последний участок, которым владеет человек | Нет |
| Смежные участки, проданные вместе одному покупателю, как первая продажа с 2015 года | Нет |
| Участок, отданный фирме, которая разделила землю, в качестве её вознаграждения | Нет |
Неактивная или холдинговая компания, у которой нет дохода от постоянной деятельности, не регистрируется при продаже участка, и продажа остаётся вне НДС.
Если землю обменивают на квартиры в будущем здании, налоговый орган видит две поставки и проверяет каждого продавца по его собственным обстоятельствам. Спросите мнение Налогового департамента до подписания через портал Tax For All, приложив его вопросник по строительной земле, документ о праве собственности и проект договора.
Новые здания и здания, бывшие в использовании: проверка в 18 месяцев с 1 сентября 2026 года
Передача здания или его части вместе с участком облагается НДС 19%, если происходит до первого заселения. Офисы, магазины и склады подчиняются тому же правилу, что и жильё, и пониженной ставки для них нет.
Постановление от 27 февраля 2026 года переписало критерий с 1 сентября 2026 года. Здание считается бывшим в использовании, если в нём жили, его сдавали или иным образом систематически использовали 18 месяцев и более после передачи или завершения строительства. Квартира, которую застройщик сдавал год, а затем продаёт, остаётся новой, и продажа облагается НДС. Дом, в котором жили два года, считается бывшим в использовании, и его продажа освобождена. До 31 августа 2026 года здание переставало быть новым через пять лет после завершения строительства.
На здания, заявление на градостроительное разрешение для которых подано до 1 мая 2004 года, эти правила не распространяются: их продажа освобождена. Бизнес, который использует или сдаёт в аренду собственное новое здание, считается поставщиком этого здания.
Пониженная ставка НДС 5% на основное жильё на Кипре: 130 м², €350 000 и два предела
Человек, который покупает или строит дом, чтобы жить в нём, платит 5% с части цены. Покупатель должен быть физическим лицом в возрасте 18 лет или старше, любого гражданства. Покупатель делает жильё основным и постоянным местом жительства на Кипре и не владеет другим жильём, купленным по пониженной ставке. Компания применить ставку не может.
Ставка 5% действует на первые 130 квадратных метров строительной площади, до стоимости €350 000. Выше стоят два предела: 190 квадратных метров и €475 000 в сумме. Если превышен любой из пределов, вся цена облагается по ставке 19%. Примеры есть в Циркуляре 11 Налогового департамента 2023 года.
| Жильё | Облагается по ставке 5% | Облагается по ставке 19% | НДС в сумме |
|---|---|---|---|
| 130 м², €350 000 | €350 000 | €0 | €17 500 |
| 150 м², €350 000 | €303 333,33 | €46 666,67 | €24 033,33 |
| 160 м², €370 000 | €284 375 | €85 625 | €30 487,50 |
| 191 м², €479 000 | €0 | €479 000 | €91 010 |
Во второй строке часть по ставке 5% составляет 130/150 от €350 000, и по сравнению с 19% на всю цену покупатель экономит €42 466,67. Человек с инвалидностью получает 5% на первые 190 квадратных метров стоимостью до €475 000. Семья с четырьмя и более детьми добавляет 15 квадратных метров на каждого ребёнка сверх третьего.
Как подать заявление на ставку 5%
- Подайте в Tax For All, портале Налогового департамента, заявление на свидетельство о пониженной ставке во время строительства или, при покупке, до получения объекта во владение. Налоговый номер нужен покупателю, супругу и второму покупателю.
- Приложите договор купли-продажи или договор строительного подряда, планы архитектора, заявление на градостроительное разрешение и декларацию подрядчика.
- Передайте свидетельство продавцу или подрядчику. Пока оно не выдано, они берут 19% с каждого платежа.
- В течение 12 месяцев после въезда отправьте подтверждение, что вы там живёте, например счёт за электричество или воду.
Десять лет: покупатель, который перестал жить в доме раньше, сообщает Налоговому комиссару в течение 30 дней и возвращает разницу за оставшиеся месяцы. Для дома за €300 000 площадью до 130 м² выгода составляет €42 000, а выезд через шесть лет обойдётся в €16 800.
Возвращать ничего не нужно при смерти покупателя или при передаче совершеннолетнему ребёнку, который отвечает условиям. Прежнее правило, 5% на первые 200 квадратных метров, сохраняется для жилья с заявлением на градостроительное разрешение, поданным до 31 октября 2023 года. Декларации по нему нужно было подать до 15 июня 2026 года, а если разрешение на строительство получено после 1 января 2025 года или ещё впереди, департамент принимает их до 31 декабря 2026 года.
Ставка 5% распространяется и на ремонт частного дома, впервые заселённого три года назад или раньше, если материалы составляют не более половины стоимости работ.
Мы делаем это за вас Регистрация НДС на Кипре за €350
Сколько НДС стоит покупателю и когда действуют сборы за переход права
Если строительный участок куплен у застройщика за €500 000, НДС составляет €95 000, и покупатель платит €595 000. Перед подписанием стоят три проверки.
- Входит ли НДС в цену в договоре.
- Можно ли его вычесть. Плательщик НДС, который будет использовать недвижимость для облагаемых продаж, вычитает его. Частный покупатель или бизнес с освобождённым доходом несёт НДС как расход.
- Должен ли продавец вообще его начислять: запросите зонирование участка или дату заявления на градостроительное разрешение и сведения об использовании здания.
НДС и сборы за переход права не ложатся на одну и ту же покупку. Если НДС заплачен, Департамент земель и землемерия регистрирует право собственности без сборов за переход. Если НДС не причитается, покупатель платит 3% с первых €85 000, 5% со следующих €85 000 и 8% с остатка, а итог уменьшается вдвое. За квартиру, бывшую в использовании, стоимостью €300 000 сборы составят €8 600: половину от €17 200. Гербовый сбор по договорам отменён с 1 января 2026 года.
Что должен сделать продавец или застройщик
- Зарегистрируйтесь как плательщик НДС. Бизнес с постоянным местом деятельности на Кипре регистрируется, когда его облагаемые продажи превышают €15 600 за 12 месяцев, а достаточно и одной продажи земли. Уведомление подают в течение 30 дней, и каждый месяц просрочки стоит €85.
- Начислите 19% на полную цену и выставьте счёт-фактуру по НДС. Налог возникает в день, когда объект передан в распоряжение покупателя, либо в день более раннего счёта или платежа, поэтому каждый аванс облагается при получении.
- Укажите НДС в квартальной декларации и заплатите его до 10-го числа второго месяца после квартала. Просроченная декларация стоит €100, а просрочка платежа 10% от налога и проценты.
- Храните подтверждения того, что продано, шесть лет: справку о зонировании, разрешения, договор.
Применяются два случая обратного начисления. Строитель, который работает на другой бизнес, зарегистрированный как плательщик НДС, не начисляет НДС на строительство или ремонт, а заказчик начисляет его по статье 11B. До 31 декабря 2026 года то же правило действует, когда заёмщик передаёт кредитору строительную землю или новое здание при реструктуризации кредита.
Продавец, не указавший НДС в счёте, всё равно должен его заплатить, с надбавкой 10% и процентами. Передача всего бизнеса как действующего, включая недвижимость, НДС не облагается, если покупатель, налогоплательщик НДС, продолжает ту же деятельность.
НДС на аренду: аренда коммерческих помещений
С 13 ноября 2017 года аренда имущества арендатору, зарегистрированному как плательщик НДС, для облагаемого бизнеса облагается по ставке 19%. Налоговый департамент применяет правило, если в день подписания договора 90% и более продаж арендатора облагаются налогом. Аренда жилья остаётся освобождённой.
Арендодатель может отказаться. Форма T.D.1220 подаётся в Tax For All в течение 30 дней после подписания, и аренда освобождена, пока имущество остаётся у этого арендодателя. Выбор нельзя отменить.
Возврат входящего НДС на коммерческую недвижимость
Покупатель, зарегистрированный как плательщик НДС, который приобретает строительную землю, чтобы застроить её и продать новые объекты или построить помещения и сдавать их с НДС, вычитает уплаченные при покупке 19%. Налог нагружает денежный поток, но окончательной стоимостью не становится, а НДС на капитальные активы служит основанием для возврата деньгами: см. гайд о возврате НДС на Кипре. Если использование частично облагается налогом и частично освобождено, вычет частичный, а для недвижимости его пересматривают десять лет подряд, раз в год. От того, какое лицо покупает и для чего, зависит возврат, поэтому решите это до покупки.
Регистрация компании плательщиком НДС у нас стоит €350 без НДС, а её декларации мы подаём в составе бухгалтерии на Кипре, от €290 в месяц. Чтобы владеть недвижимостью или застраивать её через компанию, начните с регистрации компании на Кипре, от €1 699, и с нашей страницы о регистрации НДС на Кипре. Налог на прирост капитала на Кипре применяется отдельно к прибыли от последующей продажи.
