Коротко
- Земля під забудову, продана в ході підприємницької діяльності, оподатковується ПДВ 19% з 2 січня 2018 року.
- З 1 вересня 2026 року будівля вважається такою, що була в користуванні, після 18 місяців систематичного використання.
- Основне житло: 5% на перші 130 м² до €350 000, у межах 190 м² і €475 000.
- Якщо під час покупки сплачено ПДВ, Земельний реєстр не стягує зборів за передачу.
У цьому гайді
Коли продаж землі й будівель на Кіпрі оподатковується ПДВ
Кіпр звільняє постачання нерухомого майна від ПДВ і перелічує винятки у Восьмому додатку до Закону про ПДВ 95(I) 2000 року. Два головні: будівлі, передані до першого заселення, і земля під забудову, яку постачають у ході господарської діяльності. Обидва оподатковуються за ставкою 19%.
| Що продають або здають в оренду | ПДВ | Умова |
|---|---|---|
| Земля під забудову | 19% | Продавець діє в ході підприємницької діяльності |
| Нова будівля з ділянкою | 19% | Передана до першого заселення |
| Нове основне житло фізичної особи | 5% і 19% | 5% на перші 130 м², до €350 000 |
| Будівля, що була в користуванні | Звільнено | Систематично використовується 18 місяців або більше |
| Будівля із заявою на планувальний дозвіл, поданою до 1 травня 2004 року | Звільнено | Була в користуванні чи ні |
| Сільськогосподарська земля, земля в охоронних зонах | Звільнено | Немає дозволу на масштабну забудову |
| Єдина ділянка приватного власника | Немає | Поза будь-якою господарською діяльністю |
| Оренда комерційних приміщень | 19% | Продажі орендаря оподатковуються |
Компанія, яка продає таку нерухомість, спершу реєструється платником ПДВ: на нашій сторінці про реєстрацію ПДВ на Кіпрі є поріг, форма й ціна.
ПДВ на землю під забудову: правило, що діє з 2 січня 2018 року
До 2018 року продаж землі на Кіпрі, забудованої чи ні, звільнявся від ПДВ. Закон про внесення змін 157(I) 2017 року, опублікований 13 листопада 2017 року, обклав ПДВ з 2 січня 2018 року постачання незабудованої землі під забудову особою, яка займається господарською діяльністю. Він привів правила Кіпру у відповідність до Директиви ЄС про ПДВ, яка звільняє землю, але виводить землю під забудову зі звільнення. З того часу правило не змінювалося.
Що вважається землею під забудову
Положення 2017 року визначають її як будь-яку незабудовану ділянку, призначену для спорудження однієї чи кількох будівель. Назва в записах Земельного реєстру не має значення: поле, двір чи тік можуть бути землею під забудову. Охоплено ділянки, що перебувають у поділі, та ділянки з окремим документом про право власності, із водопостачанням чи без нього.
Що лишається звільненим
- Земля в зоні тваринництва.
- Земля за межею забудови, не призначена для забудови: зони охорони довкілля, археологічні й сільськогосподарські зони.
- Земля, яку передали або продали за договором, поданим до органів, до набрання чинності законом про зміни.
Звільнення для зони діє незалежно від того, хто продає. Воно втрачає силу, якщо для землі отримано планувальний або будівельний дозвіл на масштабну забудову.
Коли продавець землі діє в ході підприємницької діяльності
ПДВ нараховують лише тоді, коли продавець постачає землю в ході господарської діяльності. Для фізичної особи Податковий департамент визначив критерій у Роз’яснювальному циркулярі 233 від 2 квітня 2019 року.
| Продаж фізичною особою | ПДВ |
|---|---|
| Ділянка в туристичній, комерційній або промисловій зоні, названій у циркулярі | 19% |
| Друга ділянка, враховуючи кожен продаж із 1 січня 2015 року | 19% |
| Ділянка, яку продавець створив поділом землі | 19% |
| Ділянка, яку індивідуальний підприємець, зареєстрований платником ПДВ, купив для бізнесу | 19% |
| Єдина або остання ділянка, яка належить особі | Немає |
| Суміжні ділянки, продані разом одному покупцеві, як перший продаж із 2015 року | Немає |
| Ділянка, передана фірмі, що поділила землю, як її гонорар | Немає |
Неактивна або холдингова компанія, яка не отримує доходу від поточної діяльності, під час продажу ділянки не реєструється, і продаж лишається поза ПДВ.
Коли землю обмінюють на квартири в будівлі, яку ще збудують, податковий орган бачить два постачання й розглядає кожного продавця окремо за його обставинами. Перед підписанням запитайте думку Податкового департаменту через портал Tax For All: надішліть його опитувальник щодо землі під забудову, документ про право власності й проєкт договору.
Нові будівлі й будівлі, що були в користуванні: критерій 18 місяців з 1 вересня 2026 року
Передача будівлі або її частини разом із ділянкою оподатковується за ставкою 19%, якщо відбувається до першого заселення. Для офісів, магазинів і складів діє те саме правило, що й для житла, і знижена ставка для них не передбачена.
Наказ від 27 лютого 2026 року переписав критерій з 1 вересня 2026 року. Будівля вважається такою, що була в користуванні, коли в ній жили, її здавали в оренду або іншим чином систематично використовували 18 місяців або більше після передачі чи будівництва. Квартира, яку забудовник рік здавав в оренду, а потім продає, лишається новою, і продаж оподатковується ПДВ. Будинок, у якому жили два роки, уже був у користуванні, і його продаж звільнено. До 31 серпня 2026 року будівля переставала бути новою через п’ять років після завершення будівництва.
Будівлі, на які заяву на планувальний дозвіл подали до 1 травня 2004 року, лишаються поза цими правилами: їх продаж звільнено. Бізнес, який використовує або здає в оренду власну нову будівлю, вважається таким, що її постачає.
Знижений ПДВ 5% на основне житло на Кіпрі: 130 м², €350 000 і дві межі
Особа, яка купує або будує житло, щоб жити в ньому, платить 5% із частини ціни. Покупець — фізична особа віком від 18 років, будь-якого громадянства. Покупець робить житло основним і постійним місцем проживання на Кіпрі й не має іншого житла, купленого за зниженою ставкою. Компанія цією ставкою скористатися не може.
Ставка 5% охоплює перші 130 квадратних метрів площі забудови, до вартості €350 000. Понад це діють дві межі: 190 квадратних метрів і €475 000 загалом. Якщо перевищено будь-яку з них, уся ціна оподатковується за ставкою 19%. Приклади наведено в Циркулярі 11 2023 року Податкового департаменту.
| Житло | Оподатковується за 5% | Оподатковується за 19% | ПДВ разом |
|---|---|---|---|
| 130 м², €350 000 | €350 000 | €0 | €17 500 |
| 150 м², €350 000 | €303 333,33 | €46 666,67 | €24 033,33 |
| 160 м², €370 000 | €284 375 | €85 625 | €30 487,50 |
| 191 м², €479 000 | €0 | €479 000 | €91 010 |
У другому рядку частина зі ставкою 5% становить 130/150 від €350 000, а порівняно з 19% на всю ціну покупець заощаджує €42 466,67. Особа з інвалідністю має ставку 5% на перші 190 квадратних метрів, до €475 000. Сім’я з чотирма й більше дітьми додає 15 квадратних метрів за кожну дитину понад третю.
Як подати заяву на ставку 5%
- Подайте запит на сертифікат про знижену ставку в Tax For All, порталі Податкового департаменту, під час будівництва або, якщо купуєте, до вступу у володіння. Податковий номер потрібен кожному: покупцю, чоловікові чи дружині та співпокупцю.
- Додайте договір купівлі-продажу або договір будівництва, плани архітектора, заяву на планувальний дозвіл і декларацію підрядника.
- Передайте сертифікат продавцеві або підряднику. Поки його не видано, вони стягують за ставкою 19% з кожного платежу.
- Протягом 12 місяців після вселення надішліть підтвердження, що ви там живете, наприклад рахунок за електроенергію чи воду.
Десять років: покупець, який перестає жити в житлі раніше, протягом 30 днів повідомляє Податкового комісара й повертає різницю за місяці, що лишилися. Для житла вартістю €300 000 і площею до 130 м² економія становить €42 000, а виїзд через шість років обходиться в €16 800.
Нічого не повертають у разі смерті покупця або передачі дорослій дитині, яка відповідає умовам. Старе правило, 5% на перші 200 квадратних метрів, діє для житла, на яке заяву на планувальний дозвіл подано до 31 жовтня 2023 року. Декларації за ним треба було подати до 15 червня 2026 року, а якщо будівельний дозвіл отримано після 1 січня 2025 року або його ще не отримано, департамент приймає їх до 31 грудня 2026 року.
Ставка 5% поширюється також на ремонт приватного житла, яке вперше заселили три роки тому або раніше, якщо матеріали становлять не більше половини вартості робіт.
Ми робимо це за вас Реєстрація ПДВ на Кіпрі за €350
Що ПДВ коштує покупцеві й коли діють збори за передачу
На ділянку під забудову, куплену в забудовника за €500 000, ПДВ становить €95 000, і покупець платить €595 000. Перед підписанням потрібні три перевірки.
- Чи входить ПДВ у ціну в договорі.
- Чи можна його вирахувати. Бізнес, зареєстрований платником ПДВ, який використає нерухомість для оподатковуваних продажів, може. Приватний покупець або бізнес зі звільненим доходом несе ПДВ як витрату.
- Чи має продавець взагалі його нараховувати: запитайте про зонування ділянки або про дату заяви на планувальний дозвіл і записи про користування будівлею.
З однієї покупки не стягують і ПДВ, і збори за передачу. Якщо ПДВ сплачено, Департамент земель і геодезії реєструє право власності без зборів за передачу. Якщо ПДВ не нараховують, покупець платить 3% з перших €85 000, 5% з наступних €85 000 і 8% з решти, а підсумок зменшується вдвічі. За квартиру, що була в користуванні, вартістю €300 000 збори становлять €8 600: половина від €17 200. Гербовий збір на договори скасовано з 1 січня 2026 року.
Що має зробити продавець або забудовник
- Зареєструйтеся платником ПДВ. Бізнес, що має постійну присутність на Кіпрі, реєструється, коли його оподатковувані продажі за 12 місяців перевищують €15 600, і одного продажу землі для цього досить. Повідомлення подають протягом 30 днів, а кожен місяць прострочення коштує €85.
- Нараховуйте ПДВ за ставкою 19% на повну ціну й виставте рахунок-фактуру з ПДВ. Податкове зобов’язання виникає в день, коли майно передано в розпорядження покупця, або в день ранішого рахунку-фактури чи платежу, тож кожен аванс оподатковується в момент отримання.
- Задекларуйте ПДВ у декларації за квартал і сплатіть його до 10-го числа другого місяця після кварталу. За прострочену декларацію штраф €100, а за прострочену сплату додають 10% від податку й відсотки.
- Зберігайте шість років підтвердження того, що було продано: довідку про зонування, дозволи, договір.
Діють два випадки зворотного нарахування. Будівельник, який працює на іншого платника ПДВ, не нараховує ПДВ на будівництво чи ремонт, а замовник відображає його за статтею 11B. До 31 грудня 2026 року те саме діє, коли позичальник передає землю під забудову або нову будівлю кредитору в разі реструктуризації кредиту.
Продавець, який не вказав ПДВ у рахунку-фактурі, усе одно його винен, разом із надбавкою 10% і відсотками. Передача цілого бізнесу, що працює, разом із нерухомістю, не оподатковується ПДВ, якщо покупець є оподатковуваною особою й продовжує ту саму діяльність.
ПДВ на оренду: оренда приміщень для бізнесу
З 13 листопада 2017 року оренда майна орендареві, зареєстрованому платником ПДВ, для оподатковуваного бізнесу оподатковується за ставкою 19%. Податковий департамент застосовує це правило, якщо 90% або більше продажів орендаря оподатковуються на день підписання договору. Оренда житла лишається звільненою.
Орендодавець може відмовитися. Форму T.D.1220 подають у Tax For All протягом 30 днів після підписання, і оренда лишається звільненою, доки майно залишається в цього орендодавця. Вибір не можна скасувати.
Повернення вхідного ПДВ на комерційну нерухомість
Покупець, зареєстрований платником ПДВ, який купує землю під забудову, щоб розвинути її й продати нові одиниці або щоб збудувати приміщення й здавати їх з ПДВ, вираховує ПДВ за ставкою 19%, сплачений під час покупки. Податок навантажує рух коштів і не є остаточною витратою, а ПДВ на капітальні активи є підставою для повернення готівкою: див. гайд про відшкодування ПДВ на Кіпрі. Якщо використання частково оподатковується, а частково звільнене, вирахування часткове, а для нерухомості його переглядають протягом десяти щорічних інтервалів. Від того, яка особа купує і для якого використання, залежить повернення, тож вирішіть це до покупки.
Ми реєструємо компанію платником ПДВ за €350 без ПДВ і подаємо її декларації разом із бухгалтерією на Кіпрі, від €290 на місяць. Щоб володіти нерухомістю чи розвивати її через компанію, почніть з реєстрації компанії на Кіпрі, від €1 699, і з нашої сторінки про реєстрацію ПДВ на Кіпрі. Податок на приріст капіталу на Кіпрі застосовується окремо до прибутку від подальшого продажу.
