Коротко
- 20% з приросту від нерухомості на Кіпрі й від акцій компаній, які нею володіють.
- З 2026 року враховують і непрямі частки, якщо 20% вартості акцій припадає на нерухомість на Кіпрі.
- Довічні звільнення фізичної особи з 2026 року: €30 000, €50 000 для фермера, €150 000 для основного житла.
- Подайте декларацію за формою T.D.401 або T.D.402 протягом місяця від відчуження й сплатіть податок разом із декларацією.
У цьому гайді
Що оподатковують податком на приріст капіталу на Кіпрі: нерухомість, акції й ставка 20%
Податок на приріст капіталу — окремий податок зі ставкою 20% на приріст від відчуження майна. Закон про податок на приріст капіталу вкладає в слово «майно» чотири значення, а реформа, що діє з 1 січня 2026 року, розширила третє.
- Нерухомість на Кіпрі: земля, будинок, квартира, офіс.
- Акції компанії, яка володіє нерухомістю на Кіпрі, незалежно від того, яку частку вартості компанії становить ця нерухомість.
- Акції компанії, яка володіє такою нерухомістю через інші компанії, якщо 20% або більше ринкової вартості акцій припадає на цю нерухомість. До 31 грудня 2025 року межа становила 50%.
- Договір купівлі нерухомості на Кіпрі, коли покупець передає права за ним комусь іншому.
Відчуження ширше за продаж. Воно охоплює договір купівлі-продажу, обмін, дарування, оренду, зареєстровану в Земельному реєстрі, опціон на купівлю та гроші, отримані за скасування продажу.
Податок прив’язаний до нерухомості. Його сплачують незалежно від податкового резидентства продавця, чи це фізична особа, чи компанія, а нерухомість за межами Кіпру під нього не підпадає.
Продавець, який торгує нерухомістю, платить із прибутку податок на доходи або корпоративний податок, а податку на приріст капіталу не платить. Податковий департамент визначає, хто торгує, за десятьма критеріями, серед яких строк володіння нерухомістю й те, як часто продавець робить такі продажі.
Перш ніж компанія продасть нерухомість чи дочірню компанію, ми обчислюємо податок із продажу. Це входить до податкових послуг на Кіпрі.
Що не оподатковують: акції загалом, цінні папери й інші титули
Закон про прибутковий податок звільняє прибуток від відчуження титулів, а податок на приріст капіталу зачіпає титул лише тоді, коли за ним стоїть нерухомість на Кіпрі. Титули — це акції, облігації, дебентури, засновницькі акції та інші титули компаній чи інших юридичних осіб, зареєстрованих на Кіпрі або за кордоном, і права на них. Звільнення не вимагає ні мінімальної частки, ні строку володіння.
| Що відчужують | Податок на приріст капіталу |
|---|---|
| Акції компанії без нерухомості на Кіпрі | Немає |
| Облігації, дебентури та інші цінні папери | Немає |
| Акції компанії з нерухомістю на Кіпрі, які торгуються на регульованому ринку визнаної фондової біржі | Немає |
| Ті самі акції, які торгуються на ринку, що не є регульованим | Немає, поки вартість ваших відчужень за календарний рік не перевищує €50 000 |
| Нерухомість за межами Кіпру | Немає |
Коли сума відчужень таких акцій на нерегульованому ринку за рік перевищує €50 000, оподатковують кожне відчуження цього року. Акції, які були у власності на 31 грудня 2025 року й того дня були допущені до торгів на такому ринку, зберігають звільнення за будь-якої суми. З 1 січня 2031 року погашення паїв інвестиційного фонду перестає вважатися відчуженням титулів. Приріст від фонду, створеного як компанія, тоді вважають дивідендом.
Як обчислюють приріст: індексація, витрати та приклад
- Виходимо з ціни, яку заявляють сторони. Між пов’язаними особами ринкова вартість замінює нижчу заявлену ціну.
- Віднімаємо вартість придбання: ціну купівлі разом із витратами на будівництво, прибудови й поліпшення. Для нерухомості, яка належала власникові до 1 січня 1980 року, вартість придбання — це її вартість на цю дату.
- Збільшуємо кожну з цих сум на інфляцію. Множимо її на індекс місяця перед продажем і ділимо на індекс місяця купівлі або місяця, коли закінчилися роботи. Обидва індекси беремо з таблиці інфляційних значень Податкового департаменту.
- Віднімаємо витрати на саму угоду в їхній фактичній сумі. Це збори за передачу права власності, витрати на оцінку й рекламу, гонорар юриста, комісія зареєстрованого агента з нерухомості та відсотки за кредитом на купівлю.
- Зараховуємо збиток від попереднього відчуження. Для збитку немає часового обмеження: його переносять на наступні відчуження, доки пізніші прирости його не поглинуть.
- Фізична особа потім віднімає залишок довічного звільнення. Решту оподатковують за ставкою 20%.
Кожна сума потребує свого документа: свідоцтво про право власності або договір купівлі, рахунки-фактури й квитанції за роботи, кредитний договір із річною випискою про відсотки, податковий рахунок-фактура агента.
Приклад податку на приріст капіталу: квартира, куплена в 2010 році й продана в 2026 році
Фізична особа купила квартиру для відпочинку в червні 2010 року за €180 000 і продає її в жовтні 2026 року за €300 000. Індекс червня 2010 року становить 216,83. Індекс вересня 2026 року, місяця перед продажем, становить 269,17. Вона жодного разу не використовувала довічне звільнення.
| Крок | Сума |
|---|---|
| Ціна продажу | €300 000 |
| Індексована вартість придбання: €180 000 помножити на 269,17 і поділити на 216,83 | €223 449,71 |
| Збори за передачу права власності, сплачені під час купівлі | €7 600 |
| Комісія агента з нерухомості й гонорар юриста | €11 000 |
| Приріст | €57 950,29 |
| Довічне звільнення | €30 000 |
| Оподатковуваний приріст | €27 950,29 |
| Податок на приріст капіталу за ставкою 20% | €5 590,06 |
Інфляція покриває €43 449,71 із €120 000 різниці між двома цінами, і цю частину закон не оподатковує.
Звільнення від податку на приріст капіталу на Кіпрі: довічні суми й передачі, звільнені від податку
Фізична особа має три звільнення, кожне можна використати один раз у житті. Компанія їх не має. Суми зросли 1 січня 2026 року.
| Довічне звільнення | Відчуження з 1 січня 2026 | Відчуження до 31 грудня 2025 |
|---|---|---|
| Будь-яка нерухомість | €30 000 | €17 086 |
| Сільськогосподарська земля, яку продає фермер | €50 000 | €25 629 |
| Основне житло | €150 000 | €85 430 |
| Усі три разом, не більше | €150 000 | €85 430 |
Звільнення на основне житло має три умови. Власник прожив у житлі 5 років загалом, або 10 років, якщо це друге житло, яке він продає, чи наступне. Житло стоїть на ділянці до 1 500 квадратних метрів. І продаж відбувається протягом року після того, як власник виїхав. Співвласники діляться сумою за своїми частками.
Невикористаний залишок звільнення переходить на наступне відчуження. Фізична особа, яка до 2026 року використала всю суму €17 086, має ще €12 914 з 2026 року. Фізична особа, яка використала €30 000 на ділянці, має €120 000 на житло.
Передачі, звільнені від податку за будь-якої суми
- Перехід майна внаслідок смерті.
- Дарування між подружжям, від батьків дітям або між родичами до третього ступеня споріднення.
- Дарування сімейній компанії, акціонери якої 5 років лишаються членами сім’ї.
- Дарування затвердженій благодійній організації, Республіці або органу місцевої влади.
- Обмін нерухомістю рівної вартості та передача землі забудовникові в обмін на об’єкти, завершені протягом 5 років.
- Експропріація, реорганізація компанії та передача між колишнім подружжям.
- Земля або будівля, куплені за ринковою вартістю в непов’язаного продавця між 16 липня 2015 і 31 грудня 2016 року, коли б їх не продали.
Дарування чи спадщина переносять приріст на наступного власника. Коли він продає, вартість придбання — це сума, яку заплатив дарувальник або померлий.
Ми робимо це за вас Корпоративні податкові послуги на Кіпрі від €290 на місяць із бухгалтерією
Хто подає декларацію, за якою формою і коли сплачують податок
Особа або компанія, яка відчужує нерухомість, подає декларацію й сплачує податок, який сама розрахувала, незалежно від того, резидент вона чи ні. Місяць відлічують від договору купівлі-продажу, який закон вважає відчуженням.
| Що | Форма або сума | Коли |
|---|---|---|
| Продаж нерухомості | Декларація T.D.401 з анкетою T.D.413 | Протягом одного місяця від відчуження й до передачі |
| Продаж акцій | Декларація T.D.402 | Протягом одного місяця від відчуження |
| Сплата | Податок у сумі, яку продавець розраховує сам | Разом із декларацією |
| Відсотки | 3,5% на рік у 2026 році | Через місяць після відчуження |
| Декларація із запізненням | €250 для фізичної особи, €1 000 для компанії | Після місяця |
| Сплата із запізненням | 5% податку й ще 5% через 2 місяці | Після терміну сплати |
Форми приносять до районного відділення Податкового департаменту разом із договором купівлі-продажу й документами на кожну витрату. Податок сплачують на податковому порталі карткою або через інтернет-банкінг. Департамент може донарахувати податок протягом 3 місяців від сплати, а заявлену ціну може ставити під сумнів протягом 6 місяців.
Якщо нерухомість здавали в оренду, відділення також просить звіт про орендну плату за кожен рік. Орендну плату, яку не декларували, спершу виправляють: з початку оренди або за останні 12 років.
Приріст капіталу компанії та фізичної особи: у чому різниця
| Пункт | Фізична особа | Компанія |
|---|---|---|
| Ставка | 20% | 20% |
| Довічні звільнення | €30 000, €50 000 або €150 000 | Немає |
| Передачі без податку | Дарування чоловікові чи дружині, дитині або родичу до третього ступеня | Реорганізація та визначені випадки між сімейною компанією та її акціонерами |
| Продавець, який торгує нерухомістю | Податок на доходи за діапазонами, до 35% | Корпоративний податок за ставкою 15% |
| Декларація із запізненням | €250 | €1 000 |
Приріст капіталу оподатковують один раз. Закон визначає його як приріст, що не є прибутком за Законом про прибутковий податок, тож приріст компанії від інвестиційної нерухомості не входить до обчислення її корпоративного податку. Гайд про ставку корпоративного податку на Кіпрі показує, де ці два податки перетинаються.
Засновник, який купує офіс чи квартиру через компанію, втрачає особисті звільнення під час подальшого продажу. Саму компанію реєструють, як і будь-яку іншу: реєстрація компанії на Кіпрі.
Криптоактиви: 8% за Законом про прибутковий податок, поза податком на приріст капіталу
Закон про податок на приріст капіталу криптоактиви не охоплює. Закон про прибутковий податок оподатковує їх з 1 січня 2026 року: прибуток від відчуження криптоактивів обкладають фіксованою ставкою 8% для фізичної особи й для компанії.
- Відчуженням вважають продаж, дарування, обмін одного криптоактива на інший і платіж криптоактивом.
- Збиток зараховують у рахунок прибутку від криптоактивів того самого податкового року. Його не переносять на наступні роки й не передають іншій компанії групи.
- Криптоактиви, отримані майнінгом, не підпадають під правило 8%, а прибуток поза правилом оподатковують за загальними правилами закону.
- Криптоактив розуміють у значенні Регламенту (ЄС) 2023/1114.
Фізична особа сплачує з прибутку від криптоактивів ту саму ставку 8% податку на доходи на Кіпрі. Ми обчислюємо ці податки для компанії та її власника: податкові послуги на Кіпрі.
