ПДВ на продаж землі та нерухомості на Кіпрі: правило 19% роз’яснено (2024–2026)

Продаж землі на Кіпрі не звільнено від ПДВ автоматично — і багато покупців та продавців дізнаються про це вже після укладення угоди. З 2018 року, після внесення поправок до кіпрського законодавства про ПДВ, продаж будівельних земель (οικόπεδα) оподатковуваною особою підлягає ПДВ за стандартною ставкою 19%. Якщо ви купуєте, забудовуєте або продаєте землю чи нову нерухомість на Кіпрі, розуміння того, коли цей збір застосовується, принципово важливе для ціноутворення, грошових потоків і дотримання вимог.

У цій статті правило пояснюється доступною мовою: що змінилося у 2018 році, у яких саме випадках виникає зобов’язання щодо ПДВ 19%, коли продажі залишаються вільними від ПДВ і що мають зробити як покупці, так і продавці для дотримання законодавства. Це однаковою мірою стосується чинної системи 2024–2026 років — правило 2018 року, як і раніше, діє, і дотримання вимог щодо ПДВ на Кіпрі у угодах з нерухомістю залишається областю підвищеної складності.

Поправка 2018 року: що змінилося і чому

До поправки 2018 року продаж незабудованих земель на Кіпрі в цілому був звільнений від ПДВ. Це створювало суттєву прогалину з принципами Директиви ЄС про ПДВ, яка зобов’язує держави-члени оподатковувати постачання будівельних земель. Кіпр застосовував загальне звільнення, що не відповідало рамкам Директиви, і поправка 2018 року привела місцеве законодавство у відповідність.

Поправка до Закону Кіпру про ПДВ (N.95(I)/2000 зі змінами) скасувала звільнення від ПДВ для будівельних земель, що передаються оподатковуваною особою. Ключова зміна: якщо продавець, зареєстрований або такий, що підлягає реєстрації як платник ПДВ, вперше передає право на забудовувану ділянку, ця операція тепер оподатковується ПДВ за стандартною ставкою 19%.

Що вважається «будівельною землею»

Визначення має принципове значення. Будівельна земля — це будь-яка земельна ділянка, на якій може бути зведено будівлю, а саме:

• на яку вже видано чинний дозвіл на будівництво відповідним органом, або
• яка розташована в зоні, де будівництво дозволено містобудівним законодавством (навіть за відсутності чинного дозволу на момент продажу).

Сільськогосподарські землі в зонах, де будівництво не дозволено, а також ділянки, прямо віднесені до незабудовних зон, не підпадають під це визначення і залишаються звільненими від ПДВ. Ключовий критерій — можливість отримання дозволу на будівництво, а не його наявність на даний момент.

Коли виникає зобов’язання щодо ПДВ 19% при продажу землі?

Для виникнення зобов’язання щодо ПДВ 19% необхідне одночасне виконання трьох умов:

1. Продавець є оподатковуваною особою щодо ПДВ

Продавець повинен діяти в рамках господарської діяльності — як правило, це забудовник, будівельна компанія або суб’єкт господарювання, що володіє землею як торговельним або інвестиційним активом у ділових цілях. Якщо продавець є фізичною особою, що розпоряджається власною особистою земельною ділянкою (не пов’язаною з жодною підприємницькою діяльністю), він, як правило, не діє як оподатковувана особа, і продаж виходить за межі ПДВ.

Зверніть увагу: поріг реєстрації ПДВ у €15 600 застосовується до поточного ділового обороту. Єдина велика угода з продажу землі суб’єктом господарювання практично завжди перевищить цю межу. Будь-який забудовник або компанія, що продає будівельні землі, повинна вже бути зареєстрована як платник ПДВ або зобов’язана зареєструватися до завершення угоди.

2. Земля є «будівельною» в розумінні законодавства про ПДВ

Як описано вище, ділянка повинна знаходитися в зоні, де будівництво дозволено. Продаж сільськогосподарських або лісових земель у незабудовних зонах цим правилом не зачіпається.

3. Це первинне постачання

ПДВ спрямований на первинне постачання будівельної землі — первісну угоду, що вводить землю в господарський оборот як забудовуваний актив. Перепродажі старих будівель та передача, до яких застосовується податок на передачу прав (Capital Transfer and Mortgage Tax), регулюються іншим режимом.

За виконання всіх трьох умов продавець зобов’язаний нарахувати ПДВ у розмірі 19% на повну вартість угоди. Якщо ви купуєте забудовувану ділянку на Кіпрі у компанії або забудовника — розраховуйте на те, що ПДВ буде додано або включено до заявленої ціни. Уточніть це у договорі купівлі-продажу до його підписання.

Коли ПДВ не застосовується: випадки звільнення

Не кожна угода із землею або нерухомістю на Кіпрі обкладається ПДВ. Наступні випадки знаходяться за межами податкового регулювання ПДВ:

• Сільськогосподарські або незабудовні землі: ділянки, віднесені виключно до сільськогосподарських зон або прямо виключені з будь-якої забудови, звільнені від ПДВ при продажу. Податок на передачу прав може, як і раніше, застосовуватися.
• Продавці — фізичні особи: фізична особа (що не веде підприємницької діяльності), яка продає свою особисту землю, не є оподатковуваною особою щодо ПДВ. Угода повністю виходить за межі ПДВ. Натомість застосовується збір на перехід права власності на нерухоме майно.
• Старі та вживані будівлі: продаж вживаної або раніше зайнятої будівлі звільнено від ПДВ. Це ключова відмінність: нові будівлі при первинному постачанні оподатковуються; старі будівлі передаються в рамках режиму Capital Transfer and Mortgage Tax.
• Окремі реструктуризації в рамках групи компаній: передача активів підприємства між пов’язаними компаніями при кваліфікованих реструктуризаціях може скористатися пільгою щодо ПДВ за виконання конкретних умов Закону про ПДВ і Закону про компанії, Cap. 113. Такі випадки потребують фахової консультації в індивідуальному порядку.

Якщо ви не впевнені, чи звільнена конкретна угода від ПДВ, правильний підхід — отримати висновок або фахову аналітику до обміну договорами, а не після. Команда Legarithm спеціалізується саме на таких консультаційних і комплаєнс-питаннях щодо ПДВ при угодах з нерухомістю на Кіпрі.

ПДВ на нові житлові будівлі: 5% проти 19%

Та сама система 2018 року, що запровадила ПДВ на будівельні землі, також уточнила порядок оподаткування ПДВ нових об’єктів житлової нерухомості. Ось як це працює:

Стандартна ставка: 19% при первинному постачанні нових житлових будівель

Перший продаж нової житлової будівлі забудовником або оподатковуваною особою оподатковується ПДВ за ставкою 19% як базове правило. «Нова» означає, що будівля раніше не займалася. Це поширюється на квартири, вілли та будинки, що продаються забудовниками до або незабаром після завершення будівництва.

Знижена ставка: 5% для першого постійного місця проживання

Важливий виняток застосовується для покупців, які придбавають своє перше постійне місце проживання на Кіпрі. Знижена ставка ПДВ 5% доступна за таких умов:

• Покупець є фізичною особою (не компанією).
• Нерухомість використовуватиметься як основне та постійне місце проживання покупця на Кіпрі.
• Застосовуваний поріг площі — 350 квадратних метрів забудованої площі (знижена ставка застосовується до перших 200 кв. м у ряді підсценаріїв — уточніть актуальні пороги у свого бухгалтера, оскільки вони можуть переглядатися).
• Покупець повинен подати заяву до Податкового департаменту Кіпру для отримання схвалення зниженої ставки — вона не застосовується автоматично.
• Покупець не повинен був раніше скористатися ставкою 5% щодо іншого об’єкта нерухомості на Кіпрі.

Якщо ви купуєте нове житло на Кіпрі як основне місце проживання і відповідаєте вимогам, ставка 5% являє собою суттєву економію при угоді з високою вартістю. Пропуск подачі заяви — це дорогостояща адміністративна помилка, яку після завершення угоди вкрай складно виправити.

Практичні наслідки для покупців і продавців

Для покупців

ПДВ у розмірі 19% від вартості купівлі забудовуваної ділянки або нової нерухомості — це суттєві витрати на придбання. Купівля землі у забудовника за €500 000 тягне ПДВ понад ціною у розмірі €95 000. Покупці зобов’язані:

• Уточнити у договорі купівлі-продажу, чи включає заявлена ціна ПДВ або не включає.
• Врахувати ПДВ у загальних витратах на придбання.
• Оцінити можливість повернення вхідного ПДВ. Якщо покупець є зареєстрованим платником ПДВ і використовує нерухомість для оподатковуваної діяльності (наприклад, для забудови з метою подальшого продажу), вхідний ПДВ відшкодовується. Якщо покупець є фізичною особою або звільненим суб’єктом, ПДВ є жорсткими невідшкодовуваними витратами.

Для продавців і забудовників

Якщо ви є компанією або забудовником, що продає будівельні землі або нову нерухомість на Кіпрі, ви зобов’язані:

• Зареєструватися як платник ПДВ до укладення угоди. Поріг у €15 600 практично несуттєвий для угод з нерухомістю — зареєструйтеся завчасно. Наш сервіс з реєстрації та подачі декларацій з ПДВ охоплює весь процес від початку до кінця.
• Виставити належну рахунок-фактуру з ПДВ у момент постачання (або при отриманні авансового платежу, залежно від того, що відбулося раніше).
• Врахувати вихідний ПДВ у декларації з ПДВ і перерахувати його Податковому комісару.
• Зберігати документацію, що підтверджує, що земля кваліфікується як будівельна: сертифікати про зонування, дозволи на будівництво або витяги з плану забудови.

Продавці, які не нарахували ПДВ за наявності такого зобов’язання, особисто несуть відповідальність перед Податковим департаментом за незараховану суму. Коригування після завершення угоди в таких випадках вкрай ускладнене.

Повернення вхідного ПДВ при купівлі комерційної нерухомості

Якщо зареєстрований платник ПДВ купує будівельну землю в оподатковуваних ділових цілях — наприклад, для забудови з метою продажу житлових одиниць або будівництва та оренди комерційних приміщень — 19% вхідного ПДВ, сплаченого при придбанні, підлягає відшкодуванню в рахунок зобов’язань з вихідного ПДВ. Це створює проблему з грошовим потоком (ПДВ сплачено авансом, відшкодовується поступово через декларації), але не є постійними витратами.

Якщо передбачуване використання є змішаним (частково оподатковуваним, частково звільненим), застосовуються правила часткового відшкодування відповідно до Закону Кіпру про ПДВ. Правильне структурування придбання з самого початку — включаючи спосіб оформлення суб’єкта, що набуває, — може суттєво вплинути на позицію щодо відшкодування. Саме тут перетинаються бухгалтерські послуги на Кіпрі та юридична консультація.

Як Legarithm допомагає з ПДВ на нерухомість на Кіпрі

Команда Legarithm базується у Лімасолі та працює із забудовниками, міжнародними інвесторами та корпоративними покупцями, що орієнтуються в питаннях ПДВ на кіпрські земельні та майнові угоди. Наша підтримка включає:

• Реєстрація платника ПДВ для компаній і забудовників до земельних і майнових угод.
• Аналіз угоди — визначення, чи оподатковується конкретний продаж ПДВ, за якою ставкою і чи застосовуються будь-які звільнення або знижені ставки.
• Підготовка та подача декларацій з ПДВ для поточної діяльності із забудови.
• Стратегія повернення вхідного ПДВ для корпоративних покупців з оподатковуваною діяльністю.
• Консультації щодо структурування для утримання нерухомості через кіпрську компанію — особливо актуально, коли покупець має намір забудовувати та продавати або утримувати та здавати в оренду.

ПДВ на нерухомість на Кіпрі — одна з найскладніших галузей місцевого податкового законодавства з серйозними фінансовими наслідками за допущені помилки в будь-якому напрямку. Якщо у вас є угода в процесі або на стадії розгляду, зв’яжіться з нами до обміну договорами.

Часті запитання

Чи завжди продаж землі на Кіпрі підлягає ПДВ за ставкою 19%?

Ні. ПДВ 19% застосовується лише тоді, коли продавець є оподатковуваною особою (що діє в рамках підприємницької діяльності), земля кваліфікується як «будівельна» (в зоні, де будівництво дозволено) і це первинне постачання. Сільськогосподарські землі, незабудовні ділянки та продажі фізичними особами поза будь-якою підприємницькою діяльністю ПДВ не обкладаються.

Коли Кіпр почав стягувати ПДВ з продажу землі?

Зміна набула чинності з поправкою 2018 року до Закону Кіпру про ПДВ. До 2018 року продаж землі на Кіпрі в цілому був звільнений від ПДВ. Поправка привела місцеве законодавство у відповідність до вимоги Директиви ЄС про ПДВ щодо оподаткування постачання будівельних земель.

Я — фізична особа, що продає ділянку у своїй власності вже кілька років. Чи потрібно мені нараховувати ПДВ?

Як правило, ні. Фізична особа, яка продає особисту землю поза рамками будь-якої підприємницької діяльності, не є оподатковуваною особою щодо ПДВ, тому продаж виходить за межі ПДВ. Однак якщо ви регулярно забудовували або ділили землі на ділянки, Податковий департамент може вважати, що ви ведете господарську діяльність. За наявності сумнівів отримайте фахову консультацію до продажу.

Чи можу я повернути 19% ПДВ, сплаченого при купівлі будівельної землі на Кіпрі?

Так, якщо ви зареєстровані як платник ПДВ і використовуєте землю для оподатковуваної діяльності (наприклад, забудовуєте її для подальшого продажу нових будівель або будуєте комерційну нерухомість для здачі в оренду). Вхідний ПДВ, сплачений при придбанні, підлягає відшкодуванню в рахунок вашого вихідного ПДВ. Якщо ви купуєте як фізична особа або для звільненого використання, ПДВ є невідшкодовуваними витратами.

Що таке знижена ставка ПДВ 5% на житлову нерухомість і як її отримати?

Ставка 5% застосовується при первинному постачанні нової житлової будівлі, що купується фізичною особою як перше та постійне місце проживання на Кіпрі, для об’єктів площею до 350 квадратних метрів. Вона не застосовується автоматично — покупець повинен подати офіційну заяву до Податкового департаменту Кіпру. Ви не повинні були раніше скористатися цією пільгою щодо іншого об’єкта нерухомості на Кіпрі.

Чи застосовується правило ПДВ 19% до комерційних будівель?

Так. Первинне постачання нової комерційної будівлі оподатковуваною особою також оподатковується ПДВ за стандартною ставкою 19%. Знижена ставка 5% поширюється виключно на кваліфіковані первинні купівлі житлової нерухомості. Усі нові комерційні об’єкти (офіси, склади, торгові приміщення) передаються за повною ставкою 19% при первинному постачанні.

Чи потрібна окрема реєстрація ПДВ на Кіпрі для продажу нерухомості?

Якщо продаж породжує зобов’язання щодо ПДВ (будівельні землі або нові об’єкти нерухомості, що продаються в рамках підприємницької діяльності), ви зобов’язані бути зареєстровані як платник ПДВ. Стандартний поріг реєстрації — €15 600 річного обороту, але єдина майнова угода практично напевно перевищить цю суму. Компанії, що займаються забудовою, повинні зареєструватися як платники ПДВ до першої оподатковуваної угоди, а не після. Legarithm бере на себе реєстрацію ПДВ і поточний комплаєнс для кіпрських і іноземних компаній.